Zamanın TRT Türkçesi ile “dış kaynaklı” müziğe ilgisi olanlar Michael Jackson’un (MJ) Thriller şarkısının klibini hatırlayacaktır. Hani yaşayan ölülerin mezardan çıkıp dansettiği, kendi halindeki MJ’nin da onlardan birine dönüşerek zombileştiği klip. Gayrimenkul ve inşaat sektörünün zombilerle, ya da yaşayan ölülerle, nasıl bir ilgisi olabilir diye düşünenenler için üzülerek söyleyeyim; bu tam da konuşmamız gereken konu. Zira son yıllarda gayrimenkul ve inşaat sektöründe ortaya çıkan finansal başarısızlık dalgası beraberinde sektördeki şirketlerin finansal şoklara ne kadar dayanıklı olduğunu gündeme getiriyor. Bu finansal kavramın “biraz renkli” olmasına ben de şaşırıyorum, ama vaziyeti de iyi ifade ediyor doğrusu.
Bu yazımızda ülkemiz gayrimenkul-inşaat sektöründeki krizin neden olduğu zarar birikimi ve risklerin nasıl tanımlanması ve ele alınması gerektiğini kısaca ele alarak bazı çözüm önerilerini tartışacağız.
Eskinin Krizleri ve Bugünkü Manzara
Ekonomik krizler, krizin temel nedenine işaret eden adlarla anılabiliyor. Ülkemizdeki 1982-1985 Banker Krizi veya ABD’deki 2001-2003 internet balonu krizi buna örnek verilebilir. Öte yandan belli bir sektörde ortaya çıkan kriz, daha genele yayılınca ismi değişebiliyor. 2008 Küresel Finansal Krizi, önce ABD’deki mortgage kriziydi, küresel ölçekte genelleşti. Ülkemizdeki 2000-2001 ekonomik krizi ekonomik popülizmin ve sıcak para ekonomisinin neden olduğu krizlerin bir örneğiydi. Kriz sürecinde döviz ve kredi piyasasındaki riskler sonunda banka iflasları (ve IMF antlaşmaları) ile son buldu.
Bugün yaşanan ekonomik belirsizlikler ise bitmeyen bir krizi mi yaşıyoruz diye düşündürüyor. Bu konuda da geçmişe özlem duyulacağı aklımıza herhalde gelmezdi ama, yaşananlar “eski krizlerin gözünü seveyim” dedirtecek cinsten. Eski krizlerde en azından giriş, gelişme ve sonuç vardı. Krizlerin sonunun karakolda bitmesi (IMF programı & politik tavizler) elbette sevimsizdi. Ama piyasa gözlüğüyle bakarsak, bir yerde yeni bir hikayenin ortaya çıkması mümkün olabiliyordu. Döviz-faiz mi arttı, borsa mı düştü. Kriz bir yerde ortodoks politikalar ile durulur, vizibilite artar, batan batar, piyasalar da stabilize olurdu. Elbette hiç olmasa, ya da palyatif, günü kurtaran, çözümler olmasa daha iyiydi ama krizin bir yerde son bulacağını düşünmek de iyi bir şey. Bunu maalesef uzun süredir hayal edemiyoruz. Bugünkü ekonomik tablonun piyasa psikolojisini allak bullak eden birçok yönü ve ağır sonuçları var. Bunu en fazla hisseden sektörlerin başında da inşaat sektörü geliyor.
İnşaat Sektörü ve Ekonomik Krizler
İnşaat sektörü ekonominin barometresi niteliğinde. Ekonomideki güneşli ve yağmurlu günlerin etkilerini sektör verilerine bakarak anlayabiliriz. Bu noktada inşaat sektörünün iyi ve kötü ekonomik koşullara adaptasyonunun bir gecikme ile olduğunu da not etmek gerekir. Zira üretim süreçleri ve uzun dönemli sözleşme koşulları nedeniyle inşaat sektörü genelde krize geç giriyor ve krizden geç çıkıyor.
Güneşli günler artan talebin, yükselen fiyat, karlılık ve getirinin verileri ile doluyken, döngünün diğer tarafında ise finansal başarısızlıklar ve çeşitli mağduriyet hikayeleri ile karşılaşıyoruz. Bugün döngünün karanlık tarafını yaşıyoruz. Sizi rakamlara boğmayacağım. Zira hepimiz (lojistik gibi) bazı istisnai alt sektör dışında sektörün ciddi bir kriz içinde olduğundan haberdarız. Kur riski ve dışa bağımlılık, artan üretim maliyetleri, faiz oranlarındaki artış ve krediye erişim güçlükleri, talepteki azalma ve yabancı yatırımlarındaki keskin düşüş gibi etkenler sektördeki risk birikiminin bilinen unsurları. Bu koşullarda gelişen konut sektöründeki kriz, barınma krizine evrildi. Büyük kentlerdeki sahiplik piyasası kiracılık piyasasına dönüşüyor. Ticari gayrimenkul tarafında ofis ve AVM de çeşitli nedenlerle kriz koşullarında. Turizm yatırımlarının getirisi ve varlık değeri tartışma konusu. Altyapı yatırımlarında ise sınırlı kamusal kaynaklarla belli bir çizgi yakalanmaya çalışılıyor.
Kredi mekanizmasının yüksek faizler nedeniyle pratikte çalışmaması, ya da yüksek maliyetlerle ancak çalışması ve tüketici güveninin gerilemesi; bir yanda alım gücü ile desteklenemeyen ciddi bir talep birikimi yaratırken, bir yandan da son yıllarda inşaat şirketlerindeki finansal sağlığın bozulmasına yol açtı. Bunun sonu her zaman iflas ile de bitmiyor. Zorlu ekonomik koşullar şirketleri finansal anlamda ne ölü, ne diri pozisyonda, yani arafta bırakan bir faaliyet çerçevesinde yaşamaya mecbur etti.
Zombi Şirket Kavramı
Sektörün beyaz yaka etkinlikleri kimseyi yanıltmasın. İstatistikler ve son zamanda ortaya çıkan finansal başarısızlıklar aysbergin görünmeyen kısmının çok daha tatsız riskler içerebileceğini düşündürüyor. Üstelik bu risklerin ölçeğini ve olası yayılma etkilerinin boyutlarını bilemiyoruz. Bunda inşaat-gayrimenkul sektöründeki şirketlerin faaliyetlerinin şeffaf olmamasının ve finansal yeterliliğinin düzenleme-denetim dışı olmasının rolü var. Ancak, sektörün her ülkede olduğu gibi Türkiye’de de ekonomik-finansal faaliyetlerin önemli bir kısmını etkilemesi, sektördeki risk birikimlerinin ve bunun olası etkilerinin analiz edilmesini de zorunlu bir hale getiriyor.
Basit olarak tanımlamak gerekirse, zombi şirket; teknik olarak iflas koşullarında olduğu halde bir biçimde “yüzdürülen” şirket anlamına geliyor. Zombi kavramı yazında ilk kez Kane (1987) tarafından kullanılmış. Yazar finansal başarısızlık nedeniyle piyasa dışı kalması gerekirken, ekonomik olmayan faktörlerin (kamusal yardımlar, finansal kurum destekleri vb.) yardımıyla yaşatılan şirketler için “yaşayan ölü” anlamında zombi kavramını kullanıyor.
Peki zombinin zombi olduğunu nasıl anlayacağız? MJ’nin klibindeki gibi mezardan ellerin yükseldiği anı beklemek sektörün genel finansal sağlığın doğru yönetimi açısından pek de proaktif bir yol değil.
Risk yönetimi açısından konuya bakalım. İflas ansızın ortaya çıkmıyor. Tedricen ve risklerin yönetilememesi nedeniyle oluşuyor. Muhasebe-raporlama hileleri ve medya hamleleriyle bir süre uzatmalarını oynuyor. Ancak kötü kriz yönetiminin sonu bazı ara aşamaşarın ardından iflas olabiliyor. İflas riski finansal başarısızlığın kuşkusuz son noktası. Ancak genelde bunun öncesinde şirketlerde ilk olarak sektörüne göre bir-iki temel riskin yoğunlaştığı ve ardından bu risklerin likidite riskine dönüştüğü gözlenir. Örneğin konut stokunu likide edemeyen (=piyasa riskleri) ve stok taşıma maliyetini finanse edemeyen (= finansman riskleri) şirket önce alacak-finansman ve nihayet likidite krizine girebilir. Bunu çözemezse iflas riski ile karşılaşabilir. İşte zombileşme süreci de likidite krizi ile iflas riski arasındaki dönemde ortaya çıkıyor. Şirket ne eskisi kadar sağlıklı, ne de henüz iflas edecek kadar kötü değilken bu ara finansal formu yaşıyor. Gürültülü bilgi nedeniyle dışarıdan öyle görünmese de şirket içinde fırtınalar kopuyor.
Kimin Ne Ölçüde Zombi Olduğunu Bilmek Neden Önemli?
İş dünyasının sağlıklı biçimde çalışmasının temel kuralı; iş ilişkisinde bulunulan kurumların finansal sağlığının ve itibarının gerçeklerle örtüşmesidir. Şirketin aslında zombi olduğunu, belki yakın çevredeki kişiler-kurumlar biliyor olabilir. Buradaki tehlike zombi şirketin yarattığı asimetrik bilgi sorununun yatırımcılar ve kredi kurumlarınca zamanında çözülememesi. Batık kredilerin, tapusunu alamayan yatırımcı hikayelerinin sebebi; zombinin bir noktada ponzi finansa da yönelerek piyasayı yanıltıcı eylemlerinin farkedilememesi olabilir.
Bir belki de iki ayağı çukurdaki zombinin sonu toprak olabilir. Çaresi yoksa “iki gün yatak üçüncü gün toprak” aslında zombi için de, sektör için de iyi bir şey. Zira toprağa kavuşamayan zombi, ekonomik güveni ve diğer kurumların iş yapma yeteneklerini de törpülüyor. Bugün yaşanan, verilerle ölçemediğimiz için boyutlarını da bilemediğimiz, mesele de aslında tam olarak bu. Şeffaf olmayan ve denetlenmeyen bilançolara dayalı olarak kurulan iş ilişkileri veya tahsis edilen krediler günün sonunda gazı kaçmış gazoz etkisi yaratıyor. 1990’lardaki Asya Krizi’ndeki bazı ülkelerde olduğu gibi, gayrimenkul sektöründeki batık şirket sendromunun sonuçları sonunda tüm sektörü ve belki de genel ekonomiyi etkileyebilir. Peki ne yapmalı?
Çözüm Önerileri
Türkiye’de inşaat sektörü ekonomik büyümenin taşıyıcı kolonlarından biri olmasına karşın, son yıllarda ciddi sorunlar yaşıyor. Zombi şirketlerin çoğaldığının düşünülmesi, artan finansal başarısızlıklar ve iflaslar, kredi sisteminde bozulmalar sektörde ciddi bir risk birikimi olduğunu ima ediyor. Bu riskin ölçülememesi, sektör düzeyinde rehabilite edici finansal uygulamaların geliştirilmesine engel oluyor. İnşaat sektöründeki bu risk birikiminin sistemik risk yaratıcı etkisi olmadığı değerlendirilmekle birlikte, sektördeki risklerin yaygın sosyo-ekonomik sonuçlara neden olması önemli bir açmaz. Etkin regülasyonlar, şeffaflık odaklı finansal reformlar ve alternatif finansman araçları ile sektör yeniden canlandırılabilir ve finansal sağlığı sürdürülebilir hale getirilebilir. Bu kapsamda sektördeki risk birikimini anlamak ve zombi şirketlerin olumsuz etkilerini asgariye indirmek için aşağıdaki önerilerin bir tartışma noktası teşkil edebileceğini düşünüyoruz.
1. Sektörel Finansal Dayanıklılık Testi Yapılması: BDDK, SPK ve diğer ilgili kamu kurumlarının iş birliği ile inşaat şirketlerine yönelik “finansal stres testi” uygulamaları geliştirilmelidir. Bu sayede zombi şirketler belirlenip risk sınıflaması yapılabilir. Bu çalışmalar kapsamında; ekonomik rasyonaliteden uzak, kaynakları tüketen ve piyasayı bozan zombi şirketlerin kontrollü bir şekilde sermayelendirilmesi ve tasfiye edilmesi mümkün hale gelebilir. Bu, başlangıçta sancılı olsa da uzun vadede sektörün sağlığı için zorunlu görünmektedir.
2. Şeffaflık ve Finansal Raporlama Zorunluluğu: Özellikle büyük müteahhitlik firmaları için sürdürülebilirlik ve borçluluk göstergelerini içeren dönemsel raporlama zorunlu hale getirilmelidir. Kamusal ve özel fonlardan yararlanma bu raporlara bağlanmalıdır. Ahbap-çavuş kapitalizmi yörüngesindeki iş yapma biçimlerinin, kredi ve menkulleştirme kurumlarında da rasyonaliteyi bozduğu unutulmamalıdır.
3. Alternatif Finansman Modelleri: Sektör, konvansiyonel banka kredilerinin ötesine geçerek tahvil ihraçları, proje bazlı gayrimenkul sertifikaları, kitle fonlaması gibi araçlara yönlendirilmelidir. Bu regüle edilen piyasalardaki araçlara ilişkin yasal düzenlemelerin güçlendirilmesi ve yatırımcı korunması çerçevesinin güçlendirilmesi de değerlendrilmelidir.
4. Kamu–Özel Sektör İş Birliği ile Rehabilitasyon Programı: Sektörel riskleri azaltmak amacıyla kamu destekli “İnşaat Finansal Rehabilitasyon Programı” hayata geçirilmeli, projeleri yarım kalan şirketlerin devri, kredi yeniden yapılandırması gibi konular hızla çözülmelidir.
5. Müteaahhit Firmaların Finansal Yapısının Tasarımı: Müteahhitlik lisanslama sisteminin, firmaların finansal yeterliliklerini ve özkaynak güçlerini baz alacak şekilde yeniden düzenlenmesi, sektörün sermaye yeterliliğini geliştirecek, finansal kapasitesi yetersiz kurumların piyasaya girmesini engelleyecektir. Ancak kısa dönemde şirketlerin borçlarının yeniden yapılandırılması, sürdürülebilir ödeme planlarının oluşturulması ve finansal danışmanlık hizmetlerinin yaygınlaştırılması gereklidir. Zombi şirketlerin iflas erteleme süreçlerinde gerçekçi iyileştirme projeleri sunmaları teşvik edilmelidir.
6. Sektöre Özgü Destek ve Teşvikler: Krediye erişimi kolaylaştıracak, özellikle KOBİ’leri hedefleyen yeni finansman programları oluşturulmalıdır. Kamu destekleri, sadece geçici borçlanmayı değil, yapısal dönüşümü ve verimlilik artışını teşvik edecek şekilde tasarlanmalıdır.
7. Arz ve ve Arz Dengesinin Sağlanması: Konut arzı ve talebi arasındaki dengesizliklerin giderilmesi için şehir planlaması, kentsel dönüşüm ve sosyal konut projeleri desteklenmelidir.