Blog

Varlık piyasalarındaki nitelikli bilgi işlem görüyor. Ortalamanın üzerinde getiri elde edilmesi de temelde nitelikli bilgiye ulaşılmasını sağlayan araştırma sürecinin bir fonksiyonu. Teoride konu/ seçenek menkul kıymetlere ait onlarca tarihi/güncel veri setine yönelik vasıflı bir analiz süreci sonunda ulaşılacak bilgi içeriğinin ardından,işlemin gerçekleşeceği platformun seçiminin ayrıntı haline dönüşebileceğinden söz edilir. Tabi Yüksek frekanslı işlemlerin ya da büyük oyuncuların piyasa koşullarında yaratacağı etkilerin temel kaygı konusu olduğu, belirsizliğin olası etkilerinin fazlaca abartıldığı“normal zamanlarda” durum böyleydi. Covid-19’un(C19) finansal piyasalarda neden olduğu koşullar normal zamanların sıkıcılığının ve olağan kaygılarının aslında bir lüks olduğunu öğretti. Bugünün penceresinden bakıldığında keşif belirsizlik koşulları altında üretilen bilginin borsalardaki değer ve fiyat algısını kolaylıkla ortadan kaldırabileceği anlaşılıyor. C19’un korku tüneli, tarihi zirvesini yaşayan borsaların aniden zifiri karanlığa gömülebileceğini ve doğru yol için basit bir el fenerine bile muhtaç olunabileceğini gösterdi. Bu yazımızda C19’un borsalarda neden olduğu finansal şokun ortaya çıkışını, etkilerini ve yeni bir şok halinde portföy yönetimi bağlamında neler yapılabileceğini kısaca değerlendireceğiz.

The integration of ESG factors into valuation decision-making is still at an early stage of development. This presents a significant challenge, particularly when it comes to projecting future cash flows and determining the cost of capital. In this paper, I will first provide an overview of the origin, role, and significance of ESG. This discussion also clarifies the linkage between ESG and Sustainable Development Goals (SDG), as well as the connection between corporate social performance (CSP) and corporate financial performance (CFP). Second, I explore the integration of ESG considerations into business and real estate valuation, highlighting ongoing challenges in ESG-sensitive valuation. Finally, I review the recently updated IVS ESG rules, evaluating their potential gaps and impacts.

18. yüzyılda yaşamış İngiliz düşünür ve iktisatçı Thomas Malthus, gıda kaynakları aritmetik oranda artarken nüfusun geometrik oranda artmasının gıda krizine neden olacağını ileri sürmüştü. Malthus’a göre, arazi arzındaki kısıt, artan nüfusu besleyecek kadar üretim yapılamamasına yol açabilirdi. 19. ve 20. yüzyıldaki gıda krizleri kitlesel ölüm ve göçlerin ortaya çıkmasına neden oldu. Ancak tarımsal üretim teknolojisindeki gelişmeler ve dünya nüfusunun bugün ulaştığı nokta, Malthus’un teorisinin doğru olmadığını gösterdi. Ne var ki, I. Sanayi Devrimi’nden Endüstri 4.0’a kadar uzanan neredeyse 250 yılı aşan kalkınma yolculuğu, insanlığı büyük bir zenginliğe kavuştursa da dünyanın ekolojik sistemini fazlasıyla yıprattı. Bugün gelinen noktada, insanlığın muazzam nüfus artışını besleyecek kadar üretim yaptığı ama bu durumun dünyanın geleceği ile ilgili kaygıları sona erdirmediği görülüyor. Giderek tükenen
kaynaklar, azalan biyoçeşitlilik ve artık gündelik hayatımızda bile etkilerini hissettiren küresel iklim riskleri bu kaygıların hiç de yersiz olmadığını gösteriyor. Peki, gelecek kuşaklardan miras aldığımız dünyayı nasıl ayakta tutabiliriz?

Her alanda olduğu gibi ekonomi-finans alanında da dönem dönem bazı kavramlar popülarite kazanır. Son yirmi yılın popüler kavramlarının başında sürdürülebilirlik geliyor. Son yıllarda ülkemizde de sürdürülebilirlik kavramının yaygınlaşmaya başladığını görüyoruz. Aldığımız ürüne ilişkin açıklamalarda, yatırım yaptığımız finansal ürünlerde “sürdürülebilir”, “doğaya dost”, “enerji etkin”, “kırılgan sosyal grupları destekleyen” gibi ifadeleri görmek tüketici olarak bizi mutlu ediyor. Peki ya o ürün ve hizmetin sürdürülebilirliğe ilişkin iddiaları doğru değilse? Örneğin, organik diye satın aldığınız ve eciş bücüş olduğu için de kesin organiktir dediğiniz salatalığın sertifikası olduğuna, ürün kalitesinin yeterince denetlendiğine emin misiniz? Peki sürdürülebilir, yeşil, ESG’ye (Çevresel, Sosyal ve Yönetişim’e) uyumlu denilen bir finansal ürün gerçekten de böyle mi? Evet, emsal bir ürün olarak salatalığı ve sofistike bir finansal ürün olarak yatırım fonunu aynı bağlamda bilerek kullanıyorum. Çünkü her ikisi de “yeşil yıkama” (aklama) risklerine fazlası ile açık. Ülkemizde sürdürülebilirliğe yönelik son dönemde ortaya çıkan farkındalık yeni kavramlarla da tanışmamıza neden oldu. Bunlardan biri de “yeşil yıkama”. Yeşil yıkama, aldatıcı/hileli davranış ve işlemlerle haksız menfaat elde edilmesini nitelemek için kullanılıyor. Kibar gibi görünen kelimelerle ifade edildiğine bakmayın, yeşil yıkama aslında ciddi bir aldatıcı eylem. Bu yazımızda yeşil yıkamanın ne olduğunu, neden ortaya çıkabileceğini ve onu önlemeye yönelik nasıl tedbirler alınabileceğini kısaca ele alacağız.

ESG (Environmental, Social, Governance), sürdürülebilirlik kavramını çevresel, sosyal ve yönetişim (kurumsal yönetim) boyutları ile en kapsamlı şekilde ele alan bir kavram. Şirketlerin ve yatırım dünyasının merak ettiği konuların başında, bu kapsamlı sosyal performans ölçütünün finansal performans, varlık fiyatlaması ve risk yönetimi ile olan ilişkisi geliyor. Bunlar yazında da uzun süredir incelenen konular arasında. Bu çalışmada kısa hikâyesini ve piyasa büyüklüklerini gözden geçirerek son 20 yılın küresel trendi olan ESG’yi kısaca tartışmaya çalışacağız.

Ülkemiz GYO sektöründe uzun süredir gölgesini hissettiren bir mesele var: Net Aktif Değer (NAD) iskontosu. Aslında bu konu, gündemde olmasına rağmen ciddi bir veri eksikliği ve nitelikli araştırma yetersizliği nedeniyle hak ettiği ölçüde bilimsel bir zeminde tartışılamadı (kayda değer bir istisna için bkz. Coşkun vd., 2021). Sektör genelinde yapılan çalışmalar da aynı şekilde sınırlı kalıyor. Oysa NAD iskontosu, hem genel sektör düzeyinde hem de bazı GYO’larda oldukça yüksek oranlarda ve süreklilik arz eden bir olgu. Dünyada sadece bize özgü bir sorun olmasa da, ülkemizde ulaştığı boyutlar gerek sektöre duyulan güveni, gerekse fiyat ve getiri oluşumlarını olumsuz yönde etkiliyor.

Endüstri 5.0’ın insan-teknoloji işbirliği vizyonu, yapı teknolojilerinde ve yapı çevresi tasarımında kendini gösteriyor. Robotik inşaat ekipmanları ve yapay zekâ destekli proje yönetim sistemleri süreci hızlandırırken hata payını da düşürüyor. Binaların dijital ikizleri (digital twins), sensör tabanlı izleme sistemleri ve veri analitiği sayesinde, tasarım ve işletme süreçleri çok daha şeffaf, verimli ve öngörülebilir hale geliyor*. Toplum 5.0’ın yaklaşımı ise bu teknolojilerin yalnızca üretim verimliliğini değil, yaşam kalitesini de artırmasını hedefliyor: bina içindeki enerji tüketimini sürekli ölçen ve azaltan akıllı sistemler, engelli bireylerin hareketini kolaylaştıran erişilebilir tasarımlar, yaşlı nüfus için dijital destek çözümleri… Bu uygulamalar artık lüks değil; sürdürülebilir ve kapsayıcı bir toplum vizyonunun yapıtaşları olarak görülüyor.

Sürdürülebilir Kalkınma Amaçları (SKA) ve Çevresel-Sosyal-Yönetişim (ESG) gibi izdüşümlerine yüksek derecede uyum sağlanması toplumun çeşitli katmanlarında karşılık bulması gereken büyük bir sosyo-ekonomik/kültürel dönüşüm meselesi olarak görülmelidir. Liberal ekonomik yaklaşım, piyasaların girişim özgürlüğünü en fazla destekleyecek ve kamusal müdahaleleri asgariye indirecek şekilde tasarlanması gerektiğini öngörür. Öyle ki, işletmeler özgür şekilde kâr en çoklaştırması amacına yönelik faaliyetlerini gerçekleştirdiğinde, büyüme ve istihdam hedeflerine de kendiliğinden ulaşılacaktır. Bu süreçte devletten beklenen; eğitim, sağlık ve güvenlik başta olmak üzere temel kamu hizmetlerini yerine getirmesi, girişimciye de fazla “gölge etmemesidir.” Adam Smith’in temellerini attığı liberal ekonomik tasarımın faydalı yönleri olduğuna şüphe yok

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 3 Ocak 2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan (III-52.3) Tebliği ile finansal piyasalarımıza giriş yaptı.’ Rasyoneline uygun şekilde kurgulanan bu yeni finansal ürün, piyasa tarafından kabul gördükten sonra, kalkış dönemi olarak adlandırılabilecek hızlı bir büyüme sürecine girdi. Portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilen GYF’lerin, kuruluş aşamasını başarıyla tamamladığı söylenebilir Bu çalışmada önümüzdeki yıllarda GYF sektörünün büyüme eğilimi göstermeye devam etmesinin ön koşullarının me olup olmadığını tartışıyoruz. Bu tartışmanın çıkış noktası GYF sektöründe yaşanan öncü gelişmenin, belki diğer yatırım fonu alt sektörlerinde de gözlenebilecek, çeşitli kurumsal eksiklerle ve altyapı yetersizlikleri ile ilişkilendirilebilecek olmasıdır.

Günümüz ekonomisindeki temel eğilimlerin başında dijitalleşme ve sürdürülebilirlik geliyor. Endüstri 4.0’ın temel bileşeni olan dijitalleşme, üretim ve tüketim dünyasının kurallarını yeniden yazarken yeni ekonomik sistemin olmazsa olmazı “sürdürülebilirlik” olarak öne çıkıyor.